Con l’ordinanza n. 4110 del 17 febbraio 2025 la Suprema Corte si è pronunciata sulla sospensione del termine triennale entro il quale deve essere ultimata la realizzazione dell’immobile acquistato in corso di costruzione per la fruizione dell’agevolazione prima casa.

Come noto, la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto che può beneficiare delle agevolazioni "prima casa" l'acquirente di immobile «in corso di costruzione» da destinare ad abitazione «non di lusso» purché ricorrano le condizioni previste per fruire di tali agevolazioni. Tuttavia, poiché la legge non prevede un termine per l'ultimazione dei lavori di costruzione dell'immobile, la giurisprudenza ha precisato che tale termine deve farsi coincidere con il termine triennale entro il quale l'amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all'agevolazione ex art. 76, comma 2, TUR e che decorre dalla richiesta di registrazione dell'atto. Tale statuizione giurisprudenziale risponde al principio secondo cui, se il legislatore non ha fissato in modo specifico un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere mai più ampio di quello previsto per i controlli.

Tanto premesso, la Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi sull’applicabilità della sospensione emergenziale dei termini prevista durante la nota emergenza epidemiologica COVID-19 anche al termine triennale per ultimare l’immobile in corso di costruzione.

In particolare, tale questione è stata posta al vaglio della Suprema Corte in quanto la sospensione emergenziale dei termini previsti ai fini del mantenimento del beneficio "prima casa", fissata dall'articolo 24 del DL n. 23 del 2020 e finalizzata ad impedire la decadenza dall'agevolazione si è limitata a citare le agevolazioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al DPR 26 aprile1986, n. 131, la quale, tuttavia, non contempla quelle individuate in favore degli acquirenti di immobili in costruzione.

Sotto altro versante, l'art. 67, comma 1, DL 17 marzo 2020, n. 18, ha prorogato il termine gravante sull'Amministrazione per lo svolgimento dei controlli e dell'attività accertativa.

Ebbene, sul punto, la Cassazione, evidenziando la genesi del termine triennale per l'ultimazione della costruzione, il quale è stato ritenuto coincidente con quello entro il quale l'amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all'agevolazione ex art 76, comma 2, TUR, ha stabilito che il termine ultimo per ultimare la costruzione e il termine dell’Amministrazione entro il quale deve provvedere all’attività accertativa devono collimare. In particolare, la Suprema Corte ha ritenuto che, se il termine di decadenza per la verifica dei presupposti delle agevolazioni ovvero della loro revoca è sospeso durante il periodo emergenziale (Covid) ai sensi del cit. art. 67, allo stesso modo il termine concesso al contribuente per ultimare l'unità abitativa non può essere più breve di quello accordato all'ente impositore.

Pertanto, la Corte di Cassazione ha affermato il seguente principio di diritto: "l'art. 24 del DL 8 aprile 2020, n. 23, conv. in L. 40/2020, che ha stabilito la sospensione, durante il periodo emergenziale (Covid) dei termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131, nonché del termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, trova applicazione anche con riferimento al termine triennale per l'ultimazione degli immobili in costruzione, di applicazione giurisprudenziale, il quale, in quanto strettamente correlato al termine di decadenza per la verifica dei presupposti delle agevolazioni - sospeso anch'esso ex art. 67, comma 1, DL 17 marzo 2020, n. 18 - non può essere più breve di quello accordato all'ente impositore".

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