Con l’ordinanza n. 5068 del 26 febbraio 2025 la Suprema Corte si è pronunciata sulla decadenza dell’agevolazione “prima casa” nel caso in cui i proprietari dell’immobile, prima del decorso dei 5 anni dall’acquisto agevolato, pongano in essere un contratto di vendita a rate con patto di riservato dominio.

Nel caso sottoposto al vaglio della Suprema Corte, gli acquirenti ottenevano in fase di registrazione le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della c.d. "prima casa" per poi, tuttavia, contestualmente stipulare atto pubblico di compravendita con riserva di proprietà a favore di terzo. In particolare, i predetti dichiaravano di cedere, in favore di un terzo la nuda proprietà della casa di abitazione di cui sopra, da pagarsi in maniera dilazionata, riservandosi il dominio sull'immobile in questione e subordinando gli effetti della vendita all'effettivo e totale pagamento del prezzo.

L'Agenzia delle Entrate notificava ai Ricorrenti, pertanto, l'avviso di liquidazione dell'imposta ed irrogazione delle sanzioni con cui revocava l’agevolazione fiscale sul presupposto che gli stessi, con l'atto di vendita con riserva della proprietà avessero ceduto l'abitazione de qua, prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, senza, tra l'altro, aver acquistato, entro il termine perentorio di un anno, altro immobile da adibire a propria abitazione in violazione di quanto disposto dal comma 4 della nota II bis della Tabella I del D.P.R 131/1986.

La Suprema Corte ha ritenuto infondato il ricorso presentato dai Ricorrenti e corretto l’operato dell’Agenzia delle Entrate posto che secondo quanto disposto dall’art. 27 del d.P.R. n. 131/1986 ai fini dell’imposta di registro " non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore...", di talché, hanno precisato i giudici di legittimità, in presenza di una vendita con patto di riservato dominio, differentemente dalla disciplina civilista in cui l’effetto traslativo si ha alla data di pagamento dell' intero prezzo, ai fini dell’imposta di registro, il trasferimento della proprietà è immediato al momento della stipula del contratto.

Invero, precisano i giudici sulla scorta dei principi sopra richiamati deve concludersi nel senso che ai fini dell’imposta di registro “la vendita con riserva di proprietà è, di per sé, equiparata alla vendita ordinaria”.

Pertanto, la Suprema Corte, ha affermato il seguente principio di diritto: "Il soggetto che abbia beneficiato ai fini dell'imposta di registro del beneficio prima casa decade da detto beneficio ove entro il quinquennio aliena il medesimo bene riservandosi, a garanzia della parte di prezzo dilazionato, il dominio sull'immobile, rilevando il momento della conclusione della vendita come stabilito dall' art. 27 TUR e non già il momento successivo del pagamento integrale del prezzo".

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